Договаривающиеся арендные правоотношения

При осуществлении хозяйственной деятельности аграрные товаропроизводители могут сдавать и брать в аренду целостные имущественные комплексы, земельные участки этих предприятий. Аренда целостных имущественных комплексов государственных сельскохозяйственных предприятий, их структурных подразделений, а также отдельного индивидуально-определенного государственного и коммунального имущества регулируется законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» (в редакции от 23 декабря 1997 года). Следует обратить внимание, что нормами этого закона могут регулироваться отношения по аренде имущества других форм собственности, если иное не предусмотрено законодательством.

Статья 2 этого Закона Украины определяет, что под арендой понимается основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.

При аренде государственного и коммунального имущества арендодателями являются: Фонд государственного имущества Украины, его региональные отделения и государственные и коммунальные представительства - относительно целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений и недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью; органы, уполномоченные Верховной Радой Автономной Республики Крым и органами местного самоуправления управлять имуществом - относительно целостных имущественных комплексов предприятий. Их структурных подразделений и недвижимого имущества, которое в соответствии принадлежащим Автономной Республике Крым или находится в коммунальной собственности; предприятия - относительно отдельного индивидуально-определен-го имущества, а с разрешения вышеупомянутых арендодателей - также относительно целостных имущественных комплексов структурных подразделений предприятий (филиалов, цехов, участков) и недвижимого имущества.

Арендаторами государственного и коммунального имущества могут быть хозяйственные общества, созданные членами трудового коллектива государственного предприятия, его структурного подразделения, другие юридические и физические лица Украины, физические и юридические лица иностранных государств, международные организации и лица без гражданства. При аренде имущества, принадлежащего к другим формам собственности (частной, смешанной), арендодателями и арендаторами могут быть любые юридические или физические лица.

Лица, желающие заключить договор аренды имущества предприятия, направляют заявление, проект договора и другие необходимые документы арендодателю. В случае поступления к арендодателю заявления об аренде целостного имущественного комплекса предприятия, его структурного подразделения и недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности, или принадлежат Автономные и Республике Крым, либо находятся в коммунальной собственности, арендодатель в 5-дневный срок после регистрации заявления направляет копии проекта договора и других материалов органу, уполномоченному управлять этим имуществом. В отдельных случаях копии этих документов присылают и в соответствующий орган Антимонопольного комитета Украины.

Орган, уполномоченный управлять соответствующим имуществом государственной собственности, имуществом, принадлежащим Автономной Республике Крым или находится в коммунальной собственности, и орган Антимонопольного комитета Украины рассматривают переданные им копии документов и в течение 15 дней после их поступления направляют арендодателю свои выводы относительно возможности самой аренды и условий договора . Если арендодатель не получил в течение 15 дней заключения органа, уполномоченного управлять соответствующим имуществом, и выводов органа Антимонопольного комитета, вопрос о заключении аренды считается согласованным.

Арендодатель в течение 5 дней после окончания срока согласования условий договора аренды с указанными органами, а в случае, когда заявление об аренде имущества не требует согласования (относительно индивидуально-определенного, кроме недвижимого, имущества), в течение 15 дней после их поступления сообщает предприятие о своем решении (разрешение или отказ). Только после получения такого решения государственное предприятие дает согласие или отказывает в заключении договора аренды государственного имущества и сообщает об этом заявителю.

Как уже отмечалось, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Согласно ст. 10 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» существенными условиями договора аренды являются: объект аренды (состав, стоимость имущества с учетом индексации), срок действия договора; арендная плата с учетом ее индексации; порядок использования амортизационных отчислений; восстановление арендованного имущества и условия его возвращения; выполнение обязательств, ответственность сторон; страхование имущества. По соглашению сторон в договоре аренды могут быть предусмотрены и другие условия (например, использование арендатором объекта аренды по целевому назначению).

Договор аренды прекращается в случае: истечения срока действия договора; приватизации объекта аренды арендатором или с его участием; банкротства арендатора; гибели объекта аренды.

Договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами своих обязательств и по другим основаниям, предусмотренным законодательными актами Украины.

Договорные отношения по аренде земельных участков регулируются Земельным кодексом Украины, Законом Украины от 6 октября 1998 года «Об аренде земли». Договор аренды земли - это соглашение сторон о взаимных обязательствах, согласно которым арендодатель за плату передает арендатору во владение и пользование земельный участок для хозяйственного использования на обусловленный договором срок.

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Неотъемлемой частью договора является план (схема) земельного участка.

Существенными условиями данного договора являются: объект аренды (размер, местоположение земельного участка; срок действия договора, не должен превышать 50 лет; арендная плата (размер, формы, сроки и порядок внесения платежа); целевое назначение (условия использования и сохранения качества земли); условия возврата земельного участка арендодателю; ограничения и обременения по использованию земельного участка; сторона, несущая риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды (его доли), ответственность сторон. Стороны в договоре аренды могут указывать и другие условия (качество земельных участков, порядок выполнения обязательств и др.).

По договору аренды земельных участков арендодатель обязан: передать в пользование земельный участок, который должен соответствовать условиям договора аренды; не совершать действий, перешкоджувалы бы арендатору пользоваться арендованным участком; предупредить арендатора о правах третьих лиц на земельный участок. В то же время арендодатель имеет право требовать от арендатора использования арендованной земли по целевому назначению; соблюдение режима использования водоохранных зон, защитных полос, зон санитарной охраны и охраняемых территорий; своевременного внесения арендной платы.

Согласно ст. 22 Закона Украины «Об аренде земли» права арендодателя одновременно обязанностями арендатора. Так, обязанностью арендатора является своевременное внесение им арендной платы, которая по соглашению сторон может устанавливаться в формах: денежной; натуральной; отработочной. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм или другие формы оплаты. Арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и коммунальной собственности, взимается только в денежной форме и не может быть меньше размера земельного налога, устанавливаемого Законом Украины «О плате за землю». Условия договора о размере арендной платы по соглашению сторон могут пересматриваться.

Кроме обязанностей, арендатор по договору аренды земельного участка наделен и определенными правами: самостоятельно определять направления своей хозяйственной деятельности, исходя из назначения земельного участка и условий договора получать продукцию и доходы; с согласия арендодателя возводить жилые, производственные, культурно-бытовые сооружения, осуществлять оросительные, осушительные, мелиоративные работы и т.п.

С согласия арендодателя земельный участок (его часть), арендованный для несельскохозяйственного назначения, может передаваться во владение и пользование другому лицу (субаренда) в случае перехода к этому лицу прав на здание, сооружение, расположенные на этом участке.

В случае выявления недостатков арендованного участка арендатор имеет право: требовать уменьшения арендной платы, возмещения расходов на устранение недостатков; получить определенную сумму потраченных средств на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; требовать досрочного расторжения договора.

Договор аренды может быть расторгнут по взаимному согласию сторон, по решению суда в случае невыполнения обязательств, принятых на себя стороной в договоре.